Een huis kopen en renoveren....

Vragen en informatie i.v.m. financien belastingen en verzekeringen in Israel

Moderators: Beheer, Matthew, The Dutch Forum Team

Een huis kopen en renoveren....

Postby shavit-e » Mon Feb 06, 2006 3:11 pm

Hallo,

Wij zijn van plan om ons huis waar we nu in wonen grondig te renoveren, ten eerste komt er een verdieping op en wij willen nog een stuk naast ons huis kopen en dit samen voegen als ik groot huis.

Weet iemand, misschien uit eigen ervaring, waar wij zoal op moeten letten.
Als we een lening aanvragen.
In een gesprek met een aannemer.

Wij wonen nu in Jeruzalem in Nachlaot, maar ik ga er van uit dat het allemaal wel het zelfde is Israel!


Alvast bedankt,

Shavit
User avatar
shavit-e
Veteran
Veteran
 
Posts: 250
Joined: Sat May 15, 2004 9:52 pm
Location: Jerusalem

Postby E.T. » Mon Feb 06, 2006 3:23 pm

Als je een prijs vast stelt voor de uitbreiding, zorg er dan voor dat in het contract precies staat welke chomre gelem (hoe zeg je dat in het Hollands?) gebruikt. Wij hebben destijds uitgebreid, de prijs was goed enz., maar later bleek dat hij bijvoorbeeld goedkopere ramen had genomen, die eigenlijk niet passend zijn voor onze buurt. Dit kon hij doen omdat we wel een prijs hadden vast gesteld, en natuurlijk ook een aantal ramen enz., maar niet precies welk raam, welk soort, enzovoort. Zodoende heeft iedereen hier dubbele ramen vanwege de kou, behalve wij...:-). Hetzelfde geldt ook voor tegels en dergelijke.
Een manier om dit op te lossen, is af te spreken dat de prijs de spullen zelf niet inhoudt, en dat je die zelf gaat kopen. Op die manier, kan hij niet het goedkoopste uitzoeken, wat misschien wel leuk voor je is financieel gezien, maar niet bij je needs past.
User avatar
E.T.
Veteran
Veteran
 
Posts: 4019
Joined: Mon May 03, 2004 5:28 pm

Postby AFDV » Mon Feb 06, 2006 4:40 pm

Ik heb een enorme verbouwing gedaan in 2001. Heel veel ervaring die ik niet zo 1 2 3 kan samenvatten. Heel erg op details eltten en er tijdens de bouw met je neus bovenop zitten. Neem direct contact op en dan kan ik je meer zeggen.

AFDV
l'hypocrisie c'est l'hommage du vice à la vertu
Anne is een man; blog
Schrijfexperiment
User avatar
AFDV
Veteran
Veteran
 
Posts: 199
Joined: Tue May 03, 2005 1:53 pm
Location: Herzeliya

Postby Hans & Malie » Mon Feb 06, 2006 7:30 pm

Ik kan je uit werk ervaring vertellen dat je inderdaad alles...maar dan ook werkelijk alles..op papier moet zetten.

Neem daar rustig je tijd voor...want als de boel eenmaal in beweging is is het hard achter de feiten aan lopen als het scheef loopt.....en het loopt hier nu eenmaal anders dan in regeltjes-land.

Ga..als je eenmaal zulke grote projecten onder handen gaat nemen...enkel in zee met erkende aannemers ipv Teun met de klussebus.

Als je hulp nodig hebt dan laat je het me maar even weten.

--Hans.
"....May you always walk in Beauty. ...."
User avatar
Hans & Malie
Team Member
 
Posts: 6366
Joined: Tue Sep 14, 2004 3:28 pm
Location: On holy ground

Postby E.T. » Mon Feb 06, 2006 7:38 pm

Nog een puntje er bij: Houd genoeg geld achter tot de laatste dag (dus het afmaken van het project), dat het hem pijn doet als hij het niet afmaakt. Dus niet iets van 5% wat je de laatste dag moet betalen, maar minstens 20-30% van het geheel. Hij zal daar tegen tegenstribbelen, pech gehad, het is je de moeite waard op het eind.

Wat H&M schrijft over een bekende aannemer ben ik het persoonlijk niet mee eens, alhoewel ik het wel begrijp. Een bekende aannemer kan je ook minder goed werk leveren, en er is niks mis aan een klusjesman (wat in Israel 9 v.d. 10 keer degene is die dit soort dingen doet), als hij betrouwbaar is. Je kan dus wel zeggen zorg er voor dat je hamlatsot over hem hoort, maar of hij het ene papiertje of het andere in zijn zak heeft, maakt alleen maar uit voor de prijs die je betaald.
User avatar
E.T.
Veteran
Veteran
 
Posts: 4019
Joined: Mon May 03, 2004 5:28 pm

Postby Hans & Malie » Mon Feb 06, 2006 7:57 pm

In principe is er ook niks mis met een klussen-bus..het probleem hier in Israel is dat er totaal geen zicht op is wat deze sector doet....en het vaak van mond naar mond gaat...en ook daar is het nog afwachten wat eruit de bus komt.....met een aannemer,ook geen garantie voor kwaliteit,ben je af van het rennen achter alle vakmensen aan zoals de loodgieter/electricien/timmerman e.d....dat is dan het probleem van de aannemer....ook heb je bij,onverhoopte verschillen,een duidelijk adres voor je klachten,een enkel aanspreekpunt ipv een berg aan schijven....en daar waar Teun vaak alweer in de groenten zit...of spoorloos verdwenen is...en dan heb ik het nog maar niet over de wettelijke garantie die een aannemer geven moet op zijn afgeleverd werk.

Het probleem is van alle ' vakmensen ' die de week ervoor bv nog shoarma verkochten is de juiste Teun met de klussen-bus te vinden.

Ik woon bv in een spiksplinter nieuwe flat gebouwd door Ara...een grote aannemer in Israel...maar zijn personeel komt uit alle hoeken van de wereld...en in mijn geval ook nog uit de gebieden....dat is dan ook terug te vinden in de afwerking van het geheel helaas..het zgn Avodah Araviem.
Het verschil zat erin dat ik door mijn vak dus verstand van zaken heb om hem op z'n fouten te kunnen wijzen bij de diverse opleveringen...ik kreeg hier bv te maken met een ' uitvoerder ' van 25 jaar jong die het gegeven van de 3-4-5 steek niet eens wist :shock: ...en dat terwijl ik gewend ben om te werken met uitvoerders in Holland die over een vracht aan kennis moeten beschikken buiten hun jarenlange praktijk ervaring om,en die toch nog op cursus gestuurd worden om up-to date te blijven van alle ontwikkelingen op het bouwgebied.....

Ik mocht van mijn vrouw later niet meer langst gaan daar mijn bloeddruk sky-high was......en dat alles vanwegen het feit dat ik in Holland altijd tot op de milimeter nauwkeurig werk moest afleveren via iso...


Ik kan natuurlijk niet voor jou oordelen..maar ik zou voor mijn dure geld toch goed zoeken met wie ik in zee ga.

--Hans.
"....May you always walk in Beauty. ...."
User avatar
Hans & Malie
Team Member
 
Posts: 6366
Joined: Tue Sep 14, 2004 3:28 pm
Location: On holy ground

Postby E.T. » Mon Feb 06, 2006 8:48 pm

En dat hele verhaal, was dus een officieele en grote aannemer.
Je bevestigd hier mee wat ik zeg. Het maakt niet uit of het wel of niet een grote aannemer of een kleine klusjesman is. Het maakt uit of hij wel of niet betrouwbaar is, en dat is dus niet afhankelijk van zijn grote of diploma. Daarom zijn in dit geval hamlatsot (referenties) enorm belangrijk, en is het inderdaad beter om iemand te hebben van wie je goede dingen gehoord hebt, dan iemand die een leuk papiertje op zak heeft.
User avatar
E.T.
Veteran
Veteran
 
Posts: 4019
Joined: Mon May 03, 2004 5:28 pm

Postby astrid1 » Mon Feb 06, 2006 9:16 pm

In december was ik een maandje bij m'n vriend in Israel.
Zijn airco (en dus ook z'n verwarming) deed het niet, maar de huurbaas zou een klusjesman sturen.
Na tig telefoontjes kwam ie dan, hij zei dat alleen het gas moest worden vervangen wat hij dan ook deed.
Maar helaas, doen deed de airco het nog niet, nou dan er toch maar even ín kijken.
Hij kreeg hem niet goed open maar na een hoop geweld had hij toch de klep eraf...
Uiteindelijk, na een hoop gezoek, had hij echt geen idee wat er mis mee was.
Met de huisbaas was afgesproken dat hij de week erna een nieuwe zou komen brengen.
Dus ging de klep, weer met enig wat geweld, er weer op.
Pleurt ie een half uur later van de muur :roll:
Uiteindelijk heeft m'n vriend van de week een nieuwe gekregen.
Ik zeg trouwens niet dat dit in NL ook niet kan gebeuren hoor...

De moraal van dit verhaal is dat je denk ik het beste wat in je eigen omgeving kan rond vragen naar betrouwbare mensen die bv. zelf een verbouwing acher de rug hebben.

En ik ben het zeker met E.T. eens (wat gebeurd!!!) dat je op papier moet krijgen dat je een aanzienlijk deel pas ná aflevering betaalt.

Succes
Destiny is shaped by what we give, not by what we get.
astrid1
Veteran
Veteran
 
Posts: 156
Joined: Wed Jan 12, 2005 8:49 pm
Location: Reykholt, IJsland

Postby Hans & Malie » Tue Feb 07, 2006 6:33 am

E.T. wrote:En dat hele verhaal, was dus een officieele en grote aannemer.
Je bevestigd hier mee wat ik zeg. Het maakt niet uit of het wel of niet een grote aannemer of een kleine klusjesman is. Het maakt uit of hij wel of niet betrouwbaar is, en dat is dus niet afhankelijk van zijn grote of diploma. Daarom zijn in dit geval hamlatsot (referenties) enorm belangrijk, en is het inderdaad beter om iemand te hebben van wie je goede dingen gehoord hebt, dan iemand die een leuk papiertje op zak heeft.


Wat ik ermee duidelijk wil maken is....dat je bij een aannemer,die ook geen garantie is voor kwaliteit hier in Israel,wel een duidelijk aanspreekpunt hebt in geval van klachten.....daar waar Teun al lang met de noorderzon vertrokken is.....bij een aannemer heb je wat meer houvast op het geheel dan bij Teuntje.....en zeker als het over grote verbouwingen gaat waar veel geld in gaat zitten is dat zeker geen overbodige luxe.

Hier is nu eenmaal geen toezicht vanuit overheidswegen uit die de sector bekijkt op hun kwaliteiten en dan de daarvoor geldende kwaliteits certificaten uitgeeft....die je als burger kunt aanhouden als leidraad voor de kwaliteit/funcionaliteit van een onderneming....het begint erdoor te komen maar nog lang niet zoals het hoort eigenlijk...en het is vrijwillig hier....en dus gaan de zaken gewoon door...en is het aan de klant om met zo'n aannemer in zee te gaan of niet....in Hollland kom je als aannemer zonder deze papieren gewoon niet aan het werk....en ik had een berg aan papieren in een map die ik overal moest laten zien alvorens ik ook maar een bouwterein op mocht lopen....dan kreeg ik een pas van de hoofd-aannemer...en die moest ik bij me houden en tonen bij elke controle die er op bouwplaatsen uitgevoerd werden.

Zonder die pas heb ik geen toegang tot het bouwterrein....en als ik een grove fout zou maken,onwaardig aan het vakmanschap dat ik claim met mijn map aan papieren,dan is het inleveren van de pas..en kan ik het verder wel bij die aannemer vergeten in de toekomst.....en daar ik enkel werkte met zulke grote aannemers zoals Wilma en Dura is het gewoon je vakmanschap tonen en verder niks anders....en op deze wijze heeft men schoon schip gemaakt in de bouw en bv de koppelbaas en Teun met z'n klussebus buitenspel gezet en de kwaliteit en het imago van de bouw stevig opgeschroeft...ze zijn der nog niet maar wel flink op de goede weg.

En zo kan ik nog wel eventjes doorgaan :wink:



Hier is het nu eenmaal " G*D zegen de greep..."

--Hans.
"....May you always walk in Beauty. ...."
User avatar
Hans & Malie
Team Member
 
Posts: 6366
Joined: Tue Sep 14, 2004 3:28 pm
Location: On holy ground

site

Postby Kiskillilla » Tue Feb 07, 2006 10:54 pm

http://www.israelhomeowner.com/

Ik kwam dit laatst tegen, ik heb geen idee wie het gestart heeft, maar misschien staan er handige dingen op deze site.
User avatar
Kiskillilla
Veteran
Veteran
 
Posts: 365
Joined: Sat Jun 05, 2004 3:42 pm
Location: Düsseldorf

Postby Hans & Malie » Wed Feb 08, 2006 7:13 am

Leuke site met veel bruikbare tips als je je voor het eerst gaat begeven in de wereld die ' woning-eigenaar ' heet :wink:
Is zeker de moeite waard om eens rustig voor te gaan zitten.

--Hans.
"....May you always walk in Beauty. ...."
User avatar
Hans & Malie
Team Member
 
Posts: 6366
Joined: Tue Sep 14, 2004 3:28 pm
Location: On holy ground

Postby Bert Knot » Thu Feb 09, 2006 10:57 am

Nou ik kan je uit ervaring zeggen dat het WEL verstandig is met een erkende aannemer te werken als je veranderingen in de constructie gaat maken, ook is het belangrijk van te voren te checken of hij een erkende en goede verzekering heeft, WANT als de aannemer niet erkend is er gaat wat mis "om dat hij te weinig of goedkope of afgekeurde materialen gebruikt heeft - wat nog best wel eens voorkomt" ben je natuurlijk goed de klos, zeker als het plafont na een jaar naar beneden komt "als net je schoonmoeder in de woonkamer zit".
Ook is het belangrijk gewoon referenties te vragen van projecten die meer dan een jaar oud zijn, want dan hebben die mensen een eerste winter meegemaakt. (lekkages, isolatie flooring etc.)
Ook is het super belangrijk dat je een opzichter erbij hebt die jouw interesse vertegenwoordigd en ook de hoeveelheden van materialen en haar kwaliteit in de gaten houdt, dit is misschien een extra kosten post, maar deze verdient zich zeker terug..... Je kunt er ook altijd zelf bij zijn als opzichter, maar als je geen verstand van bouwen hebt, weten ze je toch altijd voor de gek te houden.

Mijn ervaring met vele projecten leert dat er nog nooit een project is geweest waar de israelische aannemer extra meters, extra materiaal probeert mee te snoepen. In sommige gevallen is het beter een complete prijs afspraak te maken maar dat betekend wel dat je een "bill of materials" helemaal moet opschrijven en wat het werk precies gaat inhouden, en wat de prijs ervan is "dit heet FAUSHALI". In dit geval moet je opnemen dat alle toekomstige verhogingen in de markt al inclusief zijn in deze prijs. En dat extra's niet gelden voor dit contract, mocht je wel extra's hebben die tijdens de verbouwing naar boven komen, je een aparte afspraak en protocol moet maken.

In mijn ervaring kun je ook nog maar beter 30% - 50% als onvoorzien mee calculeren, want de gemiddelde bestaande Israelische woning (niet nieuwbouw) is gebouwd van zulke slechte materialen (oude electra kabels, riolering, waterleiding, oud beton, slechte bewapening van beton, verkeerd bouwzand, verkeerde fundering etc etc.) dat de kans erg groot is dat je nog een hoop extra reparaties, vervangingen etc tegen gaat komen (In Nederland neem je normaal 15-20% onvoorzien op).
Maar het is gewoon een feit dat er nog nooit een bouwbudget geeindigd is op de gecalculeerde kostprijs. Duss, beter aan de behoudende kant !!
Ik ken trouwens nog een 1/2 Nederlandse aannemer in omgeving Jerusalem, als je zijn gegevens wil weten moet je me even een PBtje sturen dan zoek ik zijn kaartje even op.

Groeten en succes,

Bert
User avatar
Bert Knot
Site Admin
Site Admin
 
Posts: 199
Joined: Thu Nov 07, 2002 9:16 pm
Location: Tel Aviv, Israel

Postby Guest » Thu Feb 09, 2006 7:36 pm

Bert Knot wrote:...ben je natuurlijk goed de klos, zeker als het plafont na een jaar naar beneden komt "als net je schoonmoeder in de woonkamer zit".
Bert


Goed de klos? Integendeel, ik zal een vreugdedans maken op het ingestorte dak (waaronder mijn schoonmoeder ligt).

Maar alle gekheid op een stok, Bert heeft gelijk, hou rekening met extra kosten. Volgende week is de uitbouw bij ons achter de rug en mijn spaarcenten die ik over dacht te houden... Wel, we zijn nu blut. Maar we hebben wel een mooi huis. Al met al hadden we nog mazzel want de extra kosten bedroegen "maar" 15% van de afgesproken prijs. Moet ik wel bekennen dat ik in Israel drie jaren in de bouw gewerkt heb en ze mij daarom heel erg moeilijk voor de gek kunnen houden. De benedenverdieping heb ik een aantal jaren terug zelf uitgebouwd.

Jim Hasenaar.
Guest
 


Return to Financien, Belastingen en Verzekeringen

Who is online

Users browsing this forum: No registered users and 1 guest

cron